¿Alguna vez te has preguntado cómo se realiza los avalúos catastrales y cómo puede afectar tus responsabilidades financieras y tributarias? ¡No te preocupes! Aquí te lo explicaremos en detalle. Descubre todo lo que necesitas saber sobre este proceso y su impacto en tus obligaciones. Prepárate para adentrarte en el fascinante mundo de los avalúos catastrales y cómo influyen en tus finanzas. ¡Comencemos este emocionante recorrido juntos!
Cómo calcular el avalúo catastral: Pasos y consideraciones clave
Los avalúos catastrales son una valoración realizada por una entidad gubernamental, como el municipio o en el caso del distrito la UAECD. Se hace a través de un censo inmobiliario para efectos de impuestos y otros fines administrativos.
A través de este censo inmobiliario que se realiza anualmente, y empieza a regir el primero de enero de cada año, se revisan las características físicas del inmueble, a nivel de terreno y de construcción.
Esto permite realizar un estudio que genera unas zonas geoeconómicas de la zona (predios con características y precios similares), para calcular por un lado el valor del metro cuadrado de terreno y de la construcción, para que sumados se conozca el valor del avalúo.
El valor asignado toma como referencia los valores del mercado, para las áreas geoeconómicas. Para el efecto, las autoridades catastrales desarrollarán los modelos que reflejen el valor de los predios en el mercado inmobiliario de acuerdo a sus condiciones y características.
El avalúo catastral no podrá ser inferior al 60% del valor comercial o superar el valor de este último, siendo este último el precio más probable por el cual un predio se transaría en el mercado inmobiliario.
Ajuste y aumento de los avalúos catastrales
Los avalúos catastrales son actualizados anualmente por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital con el censo inmobiliario de la ciudad, por medio de avalúos masivos.
La generalidad es que los avalúos se incrementen en razón a la valorización que adquiere el suelo año a año, que como se indicó anteriormente obedece al comportamiento del mercado inmobiliario; este mercado absorbe características de cada sector como lo son las vías de acceso, seguridad, condiciones normativas (norma de uso) y ubicación, entre otros.
Existen algunos casos en los cuales los avalúos presentan disminuciones lo cual obedece a cambios físicos en el inmueble como disminuciones en el área, cambios de uso y/o calificación de los mismos; de igual manera, pueden existir factores externos que impactan directamente el valor tales como modificaciones en la norma de uso o inclusión en el suelo protegido.
El avalúo catastral puede modificarse, es decir, aumentar o disminuir por los siguientes hechos:
- Cambio físico: Si el predio antes tenia un solo piso y ahora tiene dos, o por el contrario si hubo una demolición.
- Cambio jurídico: Por englobes o desenglobes, es decir la división de un predio en dos o más o la unión de uno o más inmuebles.
- Cambio de destino o uso económico: Si antes tenia uso residencial y ahora es comercial o, todo lo contrario.
Este valor de avalúo catastral es la base gravable para determinar la liquidación de impuestos, como el impuesto predial.
Declaración de renta y avalúos catastrales
Inicialmente se debe conocer que significa declarar renta. Esto es importante puesto que es un concepto que las personas naturales, sean empleados o independientes, deben pagar al Estado. Para la declaración de renta se tienen en cuenta sus ganancias, salarios, comisiones y otros ingresos generados durante el año anterior. La declaración de renta es esencialmente la información que debes proporcionar a la DIAN, con el fin de que esta entidad calcule el monto del impuesto sobre la renta que debes pagar, según tu situación financiera.
La DIAN establece en cada año tributario unos topes para la declaración de renta en Colombia, relacionados con tus ingresos, bienes, compras, consumos, consignaciones y transferencias del año anterior.
Para el año 2023 las personas que cumplan con las siguientes condiciones deben declarar impuesto sobre la renta:
- Que el patrimonio bruto al término del año gravable 2022 sea igual o superior a $171.018.000
- Que los ingresos totales del respectivo ejercicio gravable sean igual o superior a $53.206.000
- Que los consumos mediante tarjeta de crédito sean iguales o superiores a $53.206.000
- Que el valor total de las compras y consumos sean igual o superior a $53.206.000
- Que el valor total acumulado de consignaciones bancarias, depósitos o inversiones financieras sean igual o superior a $53.206.000
Según el Estatuto Tributario, en términos generales, el valor patrimonial de los bienes se establece en base a su costo fiscal. Esto implica que, para los bienes inmuebles de los contribuyentes que no están obligados a llevar contabilidad, el costo fiscal comprende el precio de compra más el valor de las construcciones, mejoras realizadas y contribuciones por valorización.
Además, al determinar el valor a declarar en la declaración de renta por un bien inmueble, se debe realizar una comparación entre el precio de compra y el avalúo catastral, y finalmente reportar el valor más alto de ambos.
Se debe tener en cuenta que, para no declarar impuesto de renta, la suma de los valores de los bienes no debe superar el valor de patrimonio bruto definido para el año gravable, en este caso, para el 2023, no deben ser superior a $171.018.000.
Ejemplos
Ejemplo 1:
Luisa tiene un apartamento en Bogotá, que fue comprado en el 2018 por $200.000.000 y tuvo un avalúo catastral en el año 2022 de $160.000.000. Debido a que el precio de compra es mayor al avalúo catastral, este apartamento debe ser reportado en la declaración de renta del año gravable 2022 por el precio de compra, es decir, por $200.000.000.
Ejemplo 2:
Wilson tiene una casa en Bogotá, que compro en el 2015 por $300.000.000. Ese inmueble tuvo un avalúo catastral en el año 2022 de $330.000.000. En este caso la casa deberá ser reportada en la declaración de renta del año gravable 2022 por el avalúo, es decir, por $330.000.000, ya que este es mayor al precio de compra.
Conclusión
En resumen, el avalúo catastral es una valoración realizada por una entidad gubernamental a través de un censo inmobiliario para fines de impuestos y administrativos. Se basa en las características físicas del inmueble y utiliza modelos que reflejan los valores del mercado en áreas geoeconómicas. El avalúo catastral no puede ser inferior al 60% ni superar el valor comercial estimado para el predio en el mercado inmobiliario.
Los avalúos catastrales se actualizan anualmente mediante avalúos masivos que reflejan el comportamiento del mercado inmobiliario y las características de cada sector. Estos avalúos pueden aumentar debido a valorización del suelo o disminuir por cambios físicos o jurídicos en el inmueble. El avalúo catastral es utilizado como base gravable para calcular impuestos, como el impuesto predial. La declaración de renta es fundamental para calcular el impuesto a pagar según la situación financiera del contribuyente. El avalúo catastral y el costo fiscal o precio de compra de bienes inmuebles se comparan, reportando el valor más alto en la declaración. Cumplir con los requisitos establecidos es esencial para cumplir adecuadamente con las obligaciones fiscales en Colombia.